當初看了TLC旅遊生活頻道的《迷你屋大夢想》以後就對於能夠有自己的小空間著迷，但是要開始蓋迷你屋之前必須先有土地，那麼到底什麼樣的土地可以蓋住宅呢？不同的土地分區要怎麼查詢？還有什麼需要注意的地方呢？
哪些土地可以蓋迷你屋？
如果是都市土地的話，住宅區一定可以蓋，商業區跟農業區在某些情形下也可能可以；如果是非都市土地的話，甲、乙、丙種建築用地可以蓋。這些可以蓋迷你屋的土地有不同的規定，容積率與建蔽率也有些許不同，需要考量是否法規以及自己的符合需求。此外，還需要注意各縣市的法規中有規定最低申請建築的坪數、地質適不適合蓋建築等等。
上面說了那麼多可以蓋住宅的土地種類，那麼到底要怎麼看呢？還有什麼要注意的地方？讓我們一起來看看吧。
土地使用分區怎麼看？
在台灣，除了國家公園土地外，土地分為都市土地(遵循都市計畫法)及非都市土地(遵循區域計畫法)，還可以往下細分為不同使用分區及使用目的，可以在全國土地使用分區資料查詢系統中找到土地的分區，不過如果要查詢非都市土地的使用目的，就需要跟地政事務所申請「土地登記謄本」。
在都市土地中，可能可以蓋住宅的有三種分區，住宅區是一定可以蓋住宅的；而在商業區中也是有機會，只要不妨礙商業的便利；最後是農業區，只要符合一定的規定，可以申請興建農舍。
在非都市土地中，甲、乙、丙種建築用地都可以用來蓋住宅，建蔽率稍有不同，底下會介紹。值得注意的是丁種建築用地並不可以蓋住宅，因為《區域計畫法施行細則》中載明了其是「供工廠及有關工業設施建築使用者」。
如果在不能蓋住宅的土地上蓋住宅是違法的，也有很大機率申請不到建築執照喔。
容積率與建蔽率
為了維護居住的品質，讓房屋跟房屋之間不要太狹窄、照不到光，政府也對於不同使用分區的土地規定了不同的容積率以及建蔽率上限。在《建築技術規則建築設計施工編》裡定義建蔽率為「建築面積占基地面積之比率」，而容積率則為「基地內建築物之容積總樓地板面積與基地面積之比」。
簡單舉例來說，假設我們有100坪的土地(基地面積)，政府規定的上限建蔽率是60%，容積率是240%，則從空中俯瞰，建築物的面積最多只能占60%的基地面積(60坪)，且基準樓地板面積不能超過240坪。假設我們就是蓋每層60坪的房屋，那最多就只能有4層樓(240坪除以60坪)；那如果我們每層樓只想蓋30坪的話，那最多可以蓋8層樓(240坪除以30坪)。
在都市土地中，每個縣市都有對於都市土地不同的容積率、建蔽率規定，甚至在同一縣市不同都市計畫區內也可能會有不同規定，所以如果要確定土地的建蔽率與容積率只能到各縣市政府相關單位的網站上查詢，可能是都市發展處，也可能是城鄉發展處，有時網站上會沒有容積率與建蔽率的規定，這時就參照該計畫區的都市計畫書上的規定。
而非都市土地則在法規上有明確訂定各種用地的建蔽率與容積率上限，以下從《區域計畫法施行細則》及《非都市土地使用管制規則》整理甲、乙、丙種建築用地的相關資訊給大家參考：
| 使用分類 | 描述 | 建蔽率、容積率 |
| 甲種建築用地 | 供山坡地範圍外之農業區內建築使用者 | 建蔽率60%、容積率240% |
| 乙種建築用地 | 供鄉村區內建築使用者 | 建蔽率60%、容積率240% |
| 丙種建築用地 | 供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者 | 建蔽率40%、容積率120% |
還需要注意什麼?
其實還有一個非常重要的因素要考慮，就是土地的規模夠不夠大、形狀如何，因為各縣市都會對不同分區的土地規定最小的建築基地規模，如果土地太小或者是寬度或深度不夠，就有可能無法蓋房屋，或是需要參照畸零地的法規來處理。其次，也要了解地質的情況才能判斷適不適合蓋房子。其實要評估土地能不能蓋房子還有很多需要注意的地方，像是土地有沒有面臨「道路」(不是單純看起來有路就好，必須是法律認定的)、土地的界線、農業區可能還會有套匯管制，這些都沒有我們想像中的簡單。
查完這些資料以後，作者的感想是，要評估一個土地能不能蓋住宅有很多因素需要評估，如果可以的話，找個專業的地政士、土地開發公司、或是建築師，可能會讓整個流程變得簡單些，畢竟，要設計自己的夢想家已經需要耗費太多精力了。
